Article

Economia
La nova llei establia contractes mínims de cinc anys per als nous llogaters

Fes-ho còrrer Fes-ho còrrer
  • twitter
  • facebook
Paraules clau Paraules clau
Construcció, habitatge, especulació urbanística (262)
Economia espanyola (471)
Impostos, taxes (173)
Inflació, Preus, IPC (254)
Poder legislatiu i lleis (992)
Política espanyola (900)
Personatges Personatges
Genaro García Reciado (1)
Jerónimo Andreu (1)
Josep Borrell (83)
Luis Ortiz (1)
Manuel de la Rosa (1)
Néstor Padrón (1)
Entitats Entitats
Congrés dels Diputats (476)
Izquierda Socialista (1)
Izquierda Unida (222)
Ministeri d'Hisenda (17)
Partit Popular (1639)
Partit Socialista Obrer Espanyol (1019)
Indrets geogràfics Indrets geogràfics
Estat Espanyol (1908)
240 lectures d'aquest article
874 impressions d'aquest article
La llei d'arrendaments urbans
El dijous 3 de novembre de 1994 el Congrés de Diputats, després de tres anys de treballs, va aprovar la polèmica llei d'arrendaments urbans (LAU) amb l'objectiu prioritari d'establir contractes mínims de cinc anys per als nous lloguers i de limitar les subrogacions dels contractes de pròrroga forçosa. Amb la LAU, que havia d'entrar en vigor l"l de gener de 1995, es podria fixar un cens de lloguers de tot l'Estat espanyol, cosa que permetria el coneixement de la realitat d'aquesta activitat, perquè de fet la llei s'havia desenvolupat, en molts sentits, sense saber de manera precisa quin podia ser el nombre de contractes afectats i quines eren les condicions econòmiques dels llogaters.

La intenció dels legisladors era aconseguir augmentar l'oferta privada de pisos i locals comercials de lloguer per aportar estabilitat al mercat, encara que els experts del sector temien un primer moment en què es podria produir un encariment dels preus.

"La LAU -va dir el ministre d'Obres Públiques, Josep Borrell- és una llei prudent que evita que es creïn situacions de necessitat", tot i que és una llei "inevitablement complexa, perquè els problemes complexos no admeten solucions simples."

Quant al Partit Popular, va dir no sentir-se "coautor" del text i, segons el seu portaveu al Congrés, Luis Ortiz, "és perfectible i millorable. Es tracta d'una primera aproximació al problema dels lloguers que haurà de ser susceptible de millores successives". Per la seva banda, el portaveu socialista, Genaro García Reciado, va assenyalar "l'alt grau de consens entre els partits polítics" i va remarcar que el seu grup polític presentaria una proposició no de llei en què instaria el govern a establir sistemes d'informació sobre els continguts del text. Un repte que va recollir el ministre Borrell quan va informar el ple de la Cambra que s'emprendria "una campanya d'informació en què s'editaran diversos documents explicatius sobre aquesta norma", certament complexa en el tràmit i en la redacció final.

Prova de la complexitat i de l'interès de la nova llei és que molts mitjans de comunicació van establir espais específics perquè la seva audiència pogués adreçar-hi les consultes relatives a la LAU.

Els punt essencials de la nova llei, pel que fa als habitatges, eren:

-Actualització de les rendes de tots els lloguers firmats abans del 1985.

-Desgravació a l'IRPF dels propietaris amb llogaters de baixa renda.

-No actualització de lloguers per als inquilins amb rendes inferiors a 2,5 vegades l'SMI i que convisquin amb 1 o 2 persones.

-No actualització de lloguers per als inquilins amb rendes inferiors a tres vegades l'SMI i que convisquin amb 3 o 4 persones.

-No actualització de lloguers per als inquilins amb rendes inferiors a 3,5 vegades l'SMI i que convisquin amb més de 4 persones.

-Inscripció en un cens específic de lloguers per als propietaris que desitgin tenir exempcions fiscals.

-Actualització de la renda en 10 anys quan les rendes familiars dels llogaters no superin en 5,5 vegades l'SMI.

-Actualització de la renda en 5 anys quan les rendes familiars dels llogaters siguin iguals o superiors a 5,5 vegades l'SMI.

Pel que fa als locals de negoci, caldria destacar aquests altres punts:

-Els contractes de lloguer firmats amb persones físiques tindrien vigor fins al decés del titular, i el seu cònjuge i el seu fill podrien subrogar-lo successivament fins a un màxim de 20 anys.

-Si els contractes estaven firmats per persones jurídiques, els lloguers d'oficines i despatxos s'extingirien al cap de 10 anys.

-Els lloguers subscrits amb entitats sense afany de lucre s'extingirien al cap de 15 anys.

-Els locals llogats per les administracions públiques s'extingirien al cap de 10 anys.

-Per a la resta de locals no comercials el lloguer s'extingiria en funció del pagament de l'IAE (impost d'activitats econòmiques). Així, fins a 85.000 pessetes, al cap de 20 anys; de 85.000 a 130.000 pessetes, al cap de 15 anys; de 130.000 a 190.000 pessetes, al cap de 10 anys, i més de 190.000 pessetes, al cap de 5 anys.

Els propietaris de pisos llogats amb contractes vigents disposarien, a partir del gener del 1995, d'un termini de tres mesos per comunicar a l'Administració les condicions dels seus lloguers (dades personals de les parts, renda del contracte, clàusules i durada).

El ministeri d'Obres Públiques va rebre l'encàrrec d'elaborar un cens de tots els lloguers vigents amb les dades recollides. Només els arrendataris inclosos en aquest cens es podrien acollir a les bonificacions fiscals que determinés el ministeri d'Hisenda per a propietaris de pisos els llogaters dels quals tinguin recursos escassos i, per això, puguin veure's exempts de les actualitzacions de renda.

Amb les bonificacions es pretenia compensar els propietaris de pisos de renda antiga per la "tasca social" que realitzarien envers llogaters als quals no es podrien actualitzar els rebuts pel fet de tenir ingressos reduïts. El volum d'aquestes bonificacions, que s'haurien de fer efectives a partir del 1996, no es podria conèixer fins que no estigués acabat el cens, que hauria de realitzar el MOPTMA durant el primer any de vigència de la nova llei.

En els nous contractes de lloguer, la LAU deixava al lliure pacte entre les parts la fixació de les rendes, que s'actualitzarien anualment d'acord amb l'IPC (índex de preus al consum), i en les vivendes fixava un termini de fins a 5 anys de durada del lloguer, "amb pròrrogues anuals que depenen només de la voluntat de l'inquilí", segons va matisar el ministre Borrell. Les actualitzacions, previstes a partir del gener del 1995, caldria establir-les a partir d'unes escales i amb dependència de les rendes dels llogaters. Així, en el cas dels llogaters familiars que disposin d'una renda inferior a dues vegades i mitja el salari mínim interprofessional, quedarien exempts de l'actualització, però en aquests casos els propietaris podrien beneficiar-se de bonificacions fiscals.

Precisament aquests propietaris de renda reduïda s'haurien d'inscriure, segons la nova llei, en un cens específic, abans no haguessin passat tres mesos des de l'entrada en vigor de la LAU, per poder accedir a aquestes bonificacions, les quals encara s'havien de determinar entre el ministeri d'Obres Públiques i el d'Economia i Hisenda.

Le llei entenia que el 1965 era "l'any zero" a partir del qual s'havia d'aplicar l'actualització, en contractes anteriors, de la renda pactada en el moment de la firma. Aquesta renda s'incrementaria un 10 per cent el primer any, un 20 per cent el segon i així successivament, fins a acabar l'actualització del lloguer, moment a partir del qual només s'incrementaria d'acord amb l'IPC de l'últim any transcorregut.

En relació amb les subrogacions, la LAU preveia una retallada general, encara que els cònjuges vius, ascendents, descendents o germans que convisquessin amb el titular podrien gaudir d'una primera su brogació. La segona s'efectuaria si hi havia un fill menor de 25 anys i s'allargaria dos anys més o fins que aquest complís els 25 anys. Només els fills amb minusvalideses superiors al 65 per cent gaudirien de subrogacions fins a la mort.

Quant als locals de negocis, les persones físiques haurien d'actualitzar les seves rendes en un període màxim de 10 anys, i les jurídiques tindrien O anys si pagaven més de 130.000 pessetes d'IAE (impost d'activitats econòmiques) i 5 anys de termini si la quota d'aquest mateix impost que pagaven fos inferior a la xifra citada. Les pròrrogues dels arrendaments amb persones físiques durarien fins a la mort o jubilació del titular, i el cònjuge i/o el fill podrien subrogar-los fins a 20 anys més.

Per a l'actualització de les rendes antigues el MOPTMA es va comprometre a fer públiques, durant el primer mes de vigència de la llei, les taules d'inflació des de l'any 1954, cosa que permetria que els propietaris recuperessin la inflació perduda amb el pas dels anys.

Per calcular la renda actualitzada, és a dir, la que suposadament recupera els índexs de preus al consum (IPC) passats, cal, amb la taula de l'Institut Nacional d'Estadística de l'evolució de l'IPC des del 1954, conèixer la renda amb què es va pactar el contracte inicial i la data de firma. La renda actualitzada es calcularia dividint la xifra corresponent a l'IPC del mes anterior a l'actualització -és a dir, el mes anterior al compliment d'una anualitat en relació amb la data del contracte- i l'IPC del mes anterior a la data del contracte. El resultat d'aquesta divisió, el quocient, caldria multiplicar-lo per la renda que figura al contracte inicial. El resultat d'aquesta fórmula seria la renda actualitzada, a la qual s'hauria d'arribar al cap de deu o cinc anys.

En els contractes que s'haurien d'actualitzar -tots els anteriors a l'anomenat decret Boyer de 1985 si eren rendes congelades-, el punt màxim de l'actualització és el 12 per cent del valor cadastral del 1994 si aquest valor es va revisar amb efectes des del 1990, i del 24 per cent si es va revisar amb efectes anteriors a aquell any.

Pel que fa als contractes firmats abans del 12 de maig del 1956, la qüestió es feia més complexa i depenia de si en el seu dia la vivenda era sumptuària o no. En el primer cas, la renda inicial seria igual a la revaloritzada de l'article 96.10 de l'antiga LAU, tenint en compte antics decrets de revalorització i l'IPC del mes de juny del 1964. En les no sumptuàries, es tindria com a renda inicial la pagada el juliol del 1954 i l'IPC de referència seria el del març del 1954. A tot plegat, caldria afegir-hi que el llogater que no volgués actualitzar la renda podria continuar a la vivenda durant 8 anys més -sempre que ho comuniqués durant els 30 dies següents al requeriment d'actualització- i el propietari només li podria augmentar l'IPC anualment.

Com es pot veure, la formulació de la llei era complexa, però no semblava fàcil elaborar un text on es respectessin alhora els drets dels llogaters amb rendes baixes de conservar un habitatge i el dels propietaris de no perdre diners en l'activitat de lloguer. Espanya era el país europeu amb un percentatge més baix d'habitatges de lloguer, i la nova llei, malgrat totes les complexitats, intentava que l'opció del lloguer pogués ser atractiva, tant per a propietaris com per a llogaters.

De fet, la complexitat del problema va quedar ben evident durant el seu tràmit parlamentari. La LAU va registrar profundes modificacions quan va passar per les Cambres, però finalment es va poder aconseguir un alt grau d'entesa, del qual només es va desmarcar Izquierda Unida -Iniciativa per Catalunya, que va votar negativament al projecte perquè, segons el portaveu Jerónimo Andreu, la llei obria les portes als "desnonaments, les puges mol altes dels lloguers i les situacions socials de necessitat greu".

També cal esmentar que el grau d'entesa entre els grups va tenir una esquerda en les files del mateix Grup Socialista, ja que els diputats d'Izquierda Socialista Manuel de la Rocha i Néstor Padrón es van abstenir en algunes de les votacions i van remarcar després de la sessió que la nova llei comportaria situacions d'indefensió per als llogaters de renda antiga la situació laboral dels quals variés.